“乐发Vll”一线房企引土地市场理性回归

网络配图（来源：百度）时至年末，土地市场步入一波成交价高潮。近日济南、青岛等多地经常出现土地成交量大幅度快速增长的情况。

如济南11月13日就有10宗土地成交价，成交价总价约25.36亿元；青岛则于转入11月的第二周内就有坐落于市北区、城阳区、黄岛区和平度市的19宗土地亮相拍卖会台，转让总面积1462.5亩，拍卖会总底价多达23亿元。一是10月地方政府减少了土地供应量，二是不受宏观政策影响，房企对后市的预期改向悲观，拿地积极性减少。16日，济南一家本土房地产企业的项目部总经理高杰分析称之为，从全国数据来看，10月份一线城市土地交易热度回落，二、三线城市地价下跌也更为显著。

不过，与居住用地受到冷玉女比起，同期公告的几宗商用地块成交价则极为冷清，甚至经常出现流拍情况。有业内人士回应，这或与周边写字楼物业竞争过度有关。北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清指出，此现象解释房地产企业拿地时显得更加理性，不盲目扎堆，不愿把更好的资金和精力集中于在优质地块。

供需两央转入11月，济南的土地市场并没随着冬季的到来降温，反而走进了一波火热行情。13日，济南共计11宗土地上海证券交易所完结，除1宗因故流拍外，其余10宗于当日全部成交价，成交价面积约63.54万平方米，合计价格25.36亿元。其中，坐落于历城区华龙路南侧、华阳路西侧的一宗面积为45亩的居住用地，堪称更有了济南绿地泉景隆悦置业有限公司和临沂永基置业有限公司两方的竞争。

经过9轮竞价，最后被绿地泉景以2.84亿元的价格勇夺。而在14日，济南一宗坐落于龙鼎大道东侧的居住用地堪称惹来多达10家房企的抢夺。

据国土资源网上交易系统表明，该宗地块于当日下午2点半累计上海证券交易所，彼时早已更有了16轮报价，最高价为10.97亿元，高达起始价1.98亿元。随后竞价转入白热化状态，房企多次以数倍于200万元(竞价阶梯)的价格调高，经过144轮的报价博弈论，最后该地块以17.83亿元成交价。

高杰回应，济南土地市场倒数两日的成交价盛况，缘于土地市场的放量供应及房企拿地积极性的回落。世联地产统计资料表明，济南10月份追加土地供应20宗，面积约117.82万平方米，两项数据皆缔造年内新纪录。而此前的4、5、9月份，济南土地市场皆为零供应。

经过前期的以价换量，开发商早已将手中的库存买入，有了充足的现金流展开新一轮的土地储备。再加房地产宏观政策的调控，房地产企业转入了新一轮的拿地周期。高杰分析。

当然，上述情况不是仅有再次发生在济南一地。导报记者注意到，青岛等二线城市近期也经常出现了土地成交量大幅度快速增长的态势。

如10月份青岛市就有31宗土地上市，其中成交价29宗，成交价总金额大约45.42亿元，环比9月的11.33亿元下跌300%。而转入11月以来，将近半个月的时间，就有19宗地亮相拍卖会台，转让总面积1462.5亩，拍卖会总底价多达23亿元。

寄居热商冻在上述购地热潮中，恒大、保利等一线房企再次沦为主角。如上述济南龙鼎大道东侧居住用地最后获得者龙鼎置业，其背后两大股东就是恒大地产集团济南置业有限公司及济南宇高房地产经纪有限公司，济南宇高则为济南本土房企山东三庆城市置业有限公司全资持有人，堪称强强联合。

据报，与之竞争的对手中，还有万科、海尔绿城、中铁、保利等房企巨头。另外，青岛10月公开发表拍卖会的李沧区东部4幅地块，最后有3幅被青岛万科企业有限公司以底价竞得，总成交价11.19亿元。有业内人士称之为，在近期北京多场地块拍卖会现场，万科、世茂、龙湖、保利等众多著名房企也已全数重返。

不过，有一点注目的是，房企在购地中，对用地性质的喜好也显得非常明显，住宅用地受到冷玉女，商业用地则遇冷。如上述济南龙鼎大道东侧居住用地，就有业内人士认为，项目地上容积率不小于1.33，所处的龙洞片区方位附近全运村等高端项目，非常适合做到洋房、多层和别墅等产品，利润率较高。而与之同时上海证券交易所的，坐落于经十路南侧、奥体东路东侧的2014-G065、2014-G066两宗地块，因无人报价最后流拍，这两宗地块皆为商业用地。这与目前市场销售情况密切相关。

高杰认为，相比于住宅，商业用地对应的写字楼在周边区域的供应量早已日益饱和状态，销售量及价格上涨的空间都并不大，无论是考虑到利润率，还是项目资金周转，商业用地都不吃香。这解释房企拿地显得理性慎重，仍然盲目。张文清回应，经过房地产市场的前期调整，房企在储备项目时也不会充份考量市场因素，仍然一味执着扩展。

而其造就的产品结构性调整，也不利于房地产市场的身体健康发展。同时，张文清也回应，上述变化也解释政策性刺激下的成交量上升并没令其房地产企业盲目乐观，也会转变房地产发展的大趋势，后期土地、房产市场更进一步经常出现疯狂局面的可能性并不大，未来市场还是不会呈现出慎重悲观、稳定发展态势。

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